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揭 利 率 低 企 ， 令 供 款 人 輕 鬆 不 少 ， 但 利 息 支 出 仍 揦 脷 ， 其 實 不 少 銀 行 都 推 出 存 款 掛 鈎 按 揭 戶 口 ， 將 資 金 放 在 承 造 樓 按 的 銀 行 指 定 戶 口 ， 存 款 利 息 跟 按 息 劃 一 。 將 存 款 利 息 扣 減 供 款 利 息 ， 以 永 亨 最 着 數 ， 全 期 淨 利 息 支 出 最 少 。 記 者 ： 黃 碧 珊
現 時 有 多 家 銀 行 提 供 存 款 掛 鈎 按 揭 計 劃 ， 不 但 可 賺 高 息 ， 戶 口 金 額 可 自 由 提 取 。 不 過 ， 這 種 按 揭 計 劃 的 按 息 ， 或 會 較 普 通 按 揭 計 劃 高 ， 只 有 創 興 「 綜 合 按 揭 戶 口 」 ， 傳 統 及 存 款 掛 鈎 的 按 揭 利 率 一 致 。 大 新 及 豐 明 「 按 揭 1+1 」 和 花 旗 「 按 揭 存 款 組 合 」 的 息 差 ， 高 達 50 點 子 ， 為 眾 銀 行 中 息 差 最 闊 。
創 興 按 息 與 普 通 計 劃 一 致
供 款 人 亦 要 留 意 ， 存 款 掛 鈎 按 揭 計 劃 的 現 金 回 贈 ， 通 常 較 傳 統 按 揭 少 ， 以 永 亨 「 智 醒 按 」 為 例 ， 傳 統 按 揭 計 劃 ， 有 0.9% 現 金 回 贈 ， 該 計 劃 僅 得 0.5% 。 眾 多 銀 行 中 僅 交 銀 「 好 息 按 」 的 現 金 回 贈 ， 較 傳 統 按 揭 計 劃 高 0.3 百 分 點 （ 表 1 ） 。
雖 然 利 息 吸 引 ， 但 銀 行 設 有 存 款 限 制 ， 一 般 為 未 償 還 按 揭 貸 款 一 半 ， 選 擇 工 銀 「 智 息 按 揭 」 的 供 款 人 ， 首 年 存 款 上 限 可 增 至 未 償 還 按 揭 貸 款 60% 。 即 可 賺 取 更 多 利 息 ， 由 於 上 限 會 隨 每 月 供 款 相 應 降 低 ， 若 存 款 多 於 上 限 ， 永 亨 、 大 新 及 豐 明 不 獲 利 息 ， 其 他 則 只 有 該 行 活 期 儲 蓄 利 息 。
淨 利 息 支 出 永 亨 最 低
除 滙 豐 「 存 款 掛 鈎 按 揭 」 及 花 旗 外 ， 大 部 份 銀 行 均 規 定 ， 按 揭 扣 數 戶 口 必 須 為 存 款 掛 鈎 按 揭 戶 口 。 此 外 ， 部 份 供 款 人 以 為 ， 即 使 逾 期 供 款 ， 亦 可 得 利 息 優 惠 ， 部 份 銀 行 的 按 揭 部 職 員 透 露 ， 若 資 金 不 足 而 逾 期 供 款 ， 銀 行 有 機 會 因 此 取 消 其 後 的 優 惠 存 款 利 率 。
假 設 貸 款 額 200 萬 元 ， 分 20 年 攤 還 ， 期 初 存 入 5 萬 元 ， 另 每 月 存 3000 元 ， 當 存 款 達 利 息 優 惠 上 限 ， 才 開 始 提 取 以 盡 享 高 息 優 惠 ， 其 中 以 按 揭 息 率 最 高 的 滙 豐 ， 其 存 款 利 息 最 多 ， 有 22.5 萬 元 。 如 按 息 不 變 ， 以 全 期 存 款 利 息 抵 銷 供 樓 支 出 ， 中 銀 節 省 利 息 最 多 ， 為 17.8 萬 元 ， 而 創 興 所 慳 則 在 百 分 比 上 取 勝 ， 約 25.5% 。 不 過 計 算 最 低 存 款 掛 鈎 按 揭 利 息 支 出 ， 以 永 亨 41.6 萬 元 最 低 ， 較 滙 豐 全 期 淨 利 息 63.8 萬 元 ， 少 22.2 萬 元 （ 表 2 ） 。
申 請 人 要 留 意 ， 因 按 息 不 時 變 更 ， 故 按 揭 及 存 款 息 率 亦 會 跟 隨 更 改 ， 另 若 由 原 按 揭 計 劃 轉 到 同 銀 行 之 存 款 掛 鈎 按 揭 計 劃 ， 需 經 審 批 ， 手 續 費 由 500 元 至 2000 元 。
專 家 ： 上 車 族 不 宜 使 用
市 場 上 還 有 另 一 款 按 揭 計 劃 ， 針 對 供 款 期 ， 透 過 存 款 扣 減 按 揭 本 金 ， 減 少 供 款 期 慳 息 。 經 絡 按 揭 轉 介 首 席 經 濟 分 析 師 劉 圓 圓 指 ， 兩 計 劃 雖 類 同 ， 但 對 象 及 目 標 有 別 。
存 款 掛 鈎 按 揭 計 劃 適 合 流 動 資 金 較 多 的 置 業 人 士 ， 想 賺 取 較 存 款 利 率 高 的 回 報 ， 但 又 不 想 冒 高 風 險 ， 且 較 定 期 靈 活 。 存 款 扣 減 按 揭 本 金 則 適 合 每 月 有 固 定 儲 蓄 習 慣 、 希 望 盡 快 還 清 按 揭 人 士 ， 但 要 注 意 所 得 利 息 不 可 提 取 ， 只 可 作 扣 減 本 金 、 縮 短 供 款 期 之 用 。
中 原 按 揭 經 紀 董 事 總 經 理 王 美 鳳 指 ， 存 款 掛 鈎 按 揭 的 按 息 通 常 較 傳 統 按 揭 高 ， 如 息 差 約 10 至 25 點 子 為 可 接 受 範 圍 。 她 提 醒 ， 該 類 計 劃 要 長 期 使 用 ， 慳 息 效 果 才 明 顯 ， 所 以 較 適 合 中 產 或 生 意 人 。 至 於 年 輕 上 車 夫 婦 ， 因 每 月 收 支 一 般 較 緊 絀 ， 不 建 議 使 用 。
有 意 轉 換 計 劃 的 業 主 ， 王 美 鳳 建 議 先 計 算 實 際 供 款 支 出 ， 若 所 採 用 傳 統 按 揭 計 劃 ， 實 際 按 息 不 高 ， 供 款 人 可 能 因 更 改 實 際 按 息 較 高 的 存 款 掛 鈎 按 揭 計 劃 ， 令 每 月 供 款 增 加 ， 收 取 高 息 亦 得 不 償 失 。
來源: 蘋果日報 (2009年4月29日)
短評:
不予置評 >_< .... 因為我都不是好熟悉以上的按揭計劃... 只是重溫過去一週的報紙時發現到此文章, 應該對不同的朋友們應有一定的參考作用吧! ^_^
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