財務公司二按年息30厘留意成本 還款年期 批核時間
樓按息率處低水平，有部份業主利用物業加按或二按套現。專家提醒，於加按及轉按前要計算成本及所需時間，而財務公司提供的二按借貸，年息高逾 30厘。記者：余美玉
業主希望運用物業套現，可向銀行申請以單位為抵押貸款，惟大部份拒絕承造二按，只接受原有按揭客戶加按或轉按。做法大致分為兩種，一是將尚欠按揭餘款加上套現金額，當作一筆新造按揭，如尚欠銀行 100萬元，想再套現 50萬元，即新造按揭金額為 150萬元。
有銀行將加按部份當作新造按揭，計及現有按揭供款，即於同一銀行有兩筆按揭。不論是那種方法，借貸上限均為樓價七成。加按與新造按揭利息相若，如滙豐兩者之參考息率，均為最優惠利率（ P現為 5厘）減 1至 1.5厘，建銀亞洲及星展則按金額而定，借 100萬元以下，參考息率分別為 P減 2.8厘及Ｐ減 2.5至 2.85厘（兩者 P為 5.25厘）。
按揭年期最長為 25年或以上，視乎申請人年齡及樓齡（表1）。
如未能成功向銀行申請加按，業主或轉向財務公司的二按貸款，但利息較高，一般由 20厘起，康業信貸二按利息更高逾 30厘（表2）。以樓價 200萬元單位為例，假設向財務公司申請二按，套現 30萬元，分 5年還款，安信及領達每月還款約 8000元，平均年利率約 20厘，為四家財務公司中較低。至於最高的康業信貸，公司熱線職員表示，每月供款約 1.03萬元，按此計算年息達 33厘， 5年總利息支出 31.6萬元。
二按多作為短期資金周轉之用，攤分還款年期較一按短，由 3個月至最多 10年，但仍設罰息期，安信及領達為 3年，康業信貸表明首 3個月利息必須繳付。 UA職員則指，於首 6個月內還款，業主需支付申請時豁免的律師費及估價費。永亨信用財務總經理吳幗欣表示，向銀行申請加按套現前，要考慮時間問題，如果業主急需周轉，向承造一按的銀行加按，批核時間一般會較快，因銀行已有齊業主資料，處理可更迅速。此外，轉按需找律師代辦法律文件，約需三數千元，「有不少業主忽略罰息期，如在期內轉按，銀行會向業主追收罰息。」
不論銀行或財務公司，一般都會查問客戶套現用途，吳幗欣解釋，因為樓按借貸涉及金額較大，故借貸一方重視客戶的還款能力，例如客戶想套現多買一層物業，銀行及財務公司會計算其每月供款比率（DTI），是否超過水平。
「加按」是指向承造一按的銀行或財務機構，再以物業作抵押套現，債權人只有一個。而「二按」則指物業已按給銀行，尚未還清按揭，而業主再向別的銀行或財務公司承造第二次按揭。假如日後因業主無力還款，其物業遭變賣，所得利益先會分配一按債權人，有剩才會分給二按債權人，故二按息率普遍較高。
由於法例規定未補地價的居屋不可二按，故部份財務公司針對該類物業業主，提供「居屋業主貸款」，該類計劃毋須以樓作抵押，不用交出樓契及不需補地價，一樣可借錢。
根據安信熱線職員指，雖然該公司不用收契，但會於田土廳為樓契加上該筆借貸協議。律師陸偉雄表示，財務公司在樓契上加上借貸紀錄，如日後業主無法供樓，亦可分得物業拍賣後的所得利益，次序排在一按及二按的「債主」之後，故財務公司雖無收契，一樣有權分得業權利益。
資料來源: 蘋果日報
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